|
Doet u mij ook zo’n SCI’tje…
Frankrijk kent talloze rechtsvormen, waaronder een aantal dat vooral - of zelfs uitsluitend gaat om het ontwikkelen, bouwen, verhandelen of beheren van onroerende zaken.
De vennootschap waarvan u ongetwijfeld al eens van gehoord heeft en waarin u wellicht zelfs aandeelhouder bent, is specifiek bedoeld voor het houden van onroerende zaken. Het gaat hier om de Société Civile Immobilière, kortweg SCI.
De SCI kan het houden, vervreemden en vererven van onroerend goed door meerdere personen (gezin, familie, vrienden, zakenpartners) aantrekkelijker en eenvoudiger maken en biedt in een aantal gevallen fiscale voordelen. Onder Nederlanders en andere buitenlandse eigenaren van onroerend goed in Frankrijk is de SCI dan ook een populair begrip. Niet zelden wordt ik in mijn praktijk echter geconfronteerd met situaties waaruit blijkt dat niet iedereen (aandeelhouder of niet) zich wel heeft afgevraagd of deze constructie in de betreffende situatie wel de meest aantrekkelijke optie is, en op de hoogte is van wat het oprichten en houden van onroerend goed in zo’n SCI nu eigenlijk met zich meebrengt . Soms lijkt er het er op dat van de SCI toverwerking tegen allerlei ‘Franse kwalen’ wordt verwacht en de SCI als een “handig BV’tje” wordt gezien.
Zeker, er zijn voordelen, maar ook minder aantrekkelijke aspecten waarmee terdege rekening moet worden gehouden. Helpt de SCI tegen die vermaledijde successiebelasting? Kan ik mijn kinderen of partner uitsluiten van mijn erfenis? Moet ik elk bonnetje bewaren? Kortom, heeft een SCI voor mij wel nut? In deze uitgave ga ik in op vele ins & outs van deze roemruchte rechtsvorm, zodat u na lezing hiervan tijdens elke borrel of verjaarspartij uw mannetje (m/v) kan staan… Op voorhand wijs ik erop dat ik in dit stukje steeds uitga van de SCI als eigenaar van een Frans woonhuis, dat de aandeelhouders in die SCI geen
rechts- maar natuurlijke personen zijn en dat die bovendien niet handelen in onroerend goed.
1. Basisbegrippen
Een Nederlands equivalent van de SCI is er niet. De SCI is uitsluitend bedoeld voor het houden van onroerend goed en dat is een doelbeperking die we in Nederland op dit niveau niet kennen. De SCI vertoont een behoorlijke gelijkenis met ‘onze’ maatschap maar kent in afwijking daarvan een in aandelen verdeeld vermogen en daarnaast bezit de SCI rechtspersoonlijkheid. Evenals de maatschap wordt de SCI in Frankrijk in beginsel als fiscaal transparant gezien.
3
2. Waarom een SCI
De voornaamste overwegingen om een SCI op te richten zijn doorgaans de volgende:
De aandeelhouders willen het onroerend goed samen in eigendom hebben maar willen de optie openhouden om gedeelten van het onroerend goed eenvoudig te kunnen vervreemden namelijk door middel van aandelenoverdracht.
De oprichters (niet in Frankrijk woonachtig) wensen het Franse erfrecht te omzeilen.
De aandeelhouders wensen de besluitvorming rondom – en het dagelijks beheer van het onroerend goed te vereenvoudigen.
Bij overweging I: De SCI is en blijft eigenaar van het onroerend goed maar de aandelen in die SCI kunnen aanzienlijk eenvoudiger worden overgedragen. Er hoeft niet telkens een notariële procedure te worden doorlopen wanneer bijvoorbeeld ouders een gedeelte van hun woning aan een kind willen verkopen. De aandelen in de SCI zijn in feite ‘papieren stenen’, die met minder rompslomp èn tegen aanzienlijk lagere kosten (soms zelfs kosteloos) kunnen worden overgedragen. Zie hierover verder onder §6.
Bij overweging II:
Aandelen in een SCI zijn in juridische zin roerende zaken en Franse roerende zaken vererven conform het erfrecht van het land waar de erflater zijn laatste woonplaats had. Dit in tegenstelling tot de vererving van het huis zelf, omdat onroerende zaken vererven naar het land van ligging. Dit verklaart ook hetgeen tussen haakjes staat; woonde de erflater toch al in Frankrijk, dan is deze overweging niet valide.
Bij overweging III:
Voor veel beheershandelingen kan de gérant (zie § 5) worden gemachtigd, waardoor eindeloos gehakketak tussen eigenaren, zoals dat nogal eens wil gebeuren in geval van eigendom en indivision, (gezamenlijke, onverdeelde eigendom, waar bij unanimiteit beslist moet worden) voorkomen kan worden.
3. Oprichting
De SCI mag worden opgericht door zowel natuurlijke personen als door vennootschappen. Het is niet van belang of oprichters, bestuurders of aandeelhouders de Franse nationaliteit hebben en/of in Frankrijk wonen. Er is geen minimumkapitaal, noch zijn er vereisten ten aanzien van de verhouding inbreng in kapitaal versus inbreng in liquide middelen. De oprichtingsakte mag als onderhands stuk worden opgesteld. Echter – en dat zal vaak voorkomen – wanneer bij oprichting onroerende zaken in de SCI worden gebracht, zal de oprichting bij notariële akte moeten worden verricht. In de statuten worden artikelen opgenomen waarin afspraken met aandeelhouders ten aanzien van diverse zaken staan zoals onder meer de aan- en verkoop van aandelen, het aanwijzen van de bestuurder en de wijze waarop beslissingen kunnen en moeten worden genomen.
Of de SCI nu via de notaris is opgericht of onderhands, de oprichting moet worden gepubliceerd en worden ingeschreven in registers zoals onder andere het RCS; het Registre du Commerce et des Sociétés. De SCI bezit pas rechtspersoonlijkheid nadat aan die eisen is voldaan.
4. Aandeelhouders
Er zijn geen voorschriften ten aanzien van de aandelenverhouding; ‘de keus is aan u’. Een verdeling waarin de ene aandeelhouder 99 procent van de aandelen houdt en de ander 1 is mogelijk, maar evengoed kunnen drie aandeelhouders ieder één derde van de aandelen in eigendom hebben. Ook is het mogelijk om zowel rechts- als natuurlijke personen als aandeelhouder aan te wijzen. Zo kan dus een SCI met twee SARL’s als aandeelhouders bestaan, evengoed als een SCI met drie natuurlijke personen en twee vennootschappen als aandeelhouders.
Tegenover de vrijheid bij de aandelenverhouding staat een duidelijke verplichting ten aanzien van het aantal aandeelhouders: te allen tijde geldt dat de SCI er tenminste twee moet hebben en dat zowel tijdens de oprichting als gedurende het hele bestaan van de vennootschap. Mochten er slechts twee aandeelhouders zijn en een van beiden komt te overlijden of gaat bijvoorbeeld failliet, dan heeft het bestuur de verplichting om binnen een jaar na dat voorval tenminste één vervangend aandeelhouder te vinden, opdat weer aan deze eis wordt voldaan.
5. Bestuur aansprakelijkheid
De dagelijkse leiding van de SCI is in handen van de gérant (zaakvoerder), die door de aandeelhouders wordt aangesteld. Er kunnen ook twee bestuurders tegelijk worden aangesteld. De gérant kan uit het midden van de aandeelhouders gekozen worden maar er kan ook een derde1 worden ingehuurd. De aan de gérant toegekende bevoegdheden en de hem opgelegde beperkingen moeten in de statuten vermeld zijn.
Ten aanzien van de aansprakelijkheid voor verplichtingen die de SCI aangaat is met name artikel
1857 van de Code Civil van belang, die bepaalt dat de aandeelhouders onbeperkt aansprakelijk zijn voor de schulden, in beginsel echter naar rato van hun aandeel in het maatschappelijk kapitaal van de SCI.
Dit stel ik bewust vrij algemeen omdat de bepaling van wie, waarvoor en tot welke hoogte uiteindelijk aansprakelijk zal worden gehouden en op wie verhaal zal worden gehaald sterk afhankelijk is van het soort verplichtingen, de wijze waarop schulden zijn aangegaan en dergelijke.
6. Activiteiten en belastingheffing
Of en zo ja, welk(e) tarief en soort belastingen van toepassing is, wordt mede bepaald door de aard van de door de SCI verrichte handelingen. Indien
1 Veelal een professional zoals een accountant, juridisch adviseur of fiscaal representant voor wie gérance onderdeel kan zijn van het dienstpakket.
4
geopteerd wordt voor inkomstenbelasting dient het doel van de SCI zich te beperken tot het beheren of ongemeubileerd verhuren van onroerend goed.
Wanneer een SCI zich namelijk bezighoudt met bijvoorbeeld het verhuren van gemeubileerd onroerend goed of logies of maaltijden verstrekt, is er sprake van commerciële activiteiten en wordt vennootschapsbelasting geheven. Het is in dit geval feitelijk nutteloos om een SCI op te richten.
In elk geval moet de SCI een boekhouding voeren, een jaarrekening opmaken en jaarlijks vóór eind februari belastingaangifte doen. De boekhouding van de SCI wordt bijgehouden volgens het zogenoemde kasbeginsel; alleen de daadwerkelijk ontvangen en betaalde sommen worden opgenomen. Ik beschrijf hieronder enkele veel voorkomende situaties, met
(globaal) hun fiscale implicaties:
a. De SCI kiest ervoor om het onroerend goed ongemeubileerd te verhuren. Ervan uitgaande dat de SCI inderdaad slechts inkomsten heeft uit ongemeubileerde verhuur, zullen deze niet bij de SCI maar bij de aandeelhouders zelf belast worden. Om als Nederlandse aandeelhouder te kunnen profiteren van de voordelige heffing in box 3 moeten de statuten ook naar Nederlands recht fiscaal transparant zijn.
Kwalificeert de Nederlandse fiscus de SCI niet als transparant dan zullen de inkomsten in box 2 vallen (inkomen uit aanmerkelijk belang, belast tegen 22 tot 25% (2007) resp. 25% vanaf 2008). De belastbare inkomsten worden niet gevormd door het resultaat van de boekhouding, maar vastgesteld door de ontvangen huurinkomsten te verminderen met de werkelijke betaalde fiscaal aftrekbare uitgaven.
b. De SCI kan er natuurlijk ook voor kiezen om het onroerend goed in het geheel niet te verhuren. De woning wordt dan bijvoorbeeld als hoofdverblijfplaats of als tweede woning om niet (kosteloos) aan de aandeelhouders ter beschikking gesteld. Omdat de aandeelhouders geen (huur)inkomsten genieten volgt uiteraard ook geen heffing van Franse inkomstenbelasting. Let op: het voeren van een boekhouding en het produceren van de jaarrekening door de SCI blijft evenwel onverminderd verplicht.
c. Zoals bij ‘a’ hierboven al is opgemerkt moet a priori worden voorkomen dat de SCI zich met gemeubileerde verhuur (location en meublé) bezighoudt. In dat geval verricht de SCI commerciële activiteiten waardoor zij wordt onderworpen aan de vennootschapsbelasting (impôt sur les sociétés). De SCI dient dan een boekhouding te voeren conform de principes van een handelsvennootschap, op basis waarvan de vennootschapsaangifte kan worden opgemaakt. Het Franse Vpb-tarief bedraagt 33,33%.
Wanneer men voornemens bent om gites of
chambres de hôtes te verhuren is het van belang dat de kale accommodatie wordt verhuurd aan de
persoon2 of entiteit (bijvoorbeeld een daarvoor op te richten SARL) die de gemeubileerde verhuur pleegt.
7. Verkoop onroerend goed door de SCI
Bij verkoop van onroerend goed zijn droits de enregistrement (overdrachtsbelasting) ter hoogte van
5,09 % over de aankoopwaarde verschuldigd. In specifieke gevallen kan in plaats daarvan TVA worden geheven. De eventuele waardestijging van het verkochte zal belastbaar zijn in de liggingstaat van het onroerend goed, zodat bij verkoop van het onroerend goed door de SCI deze plus value in Frankrijk belast wordt. Ik hanteer hierna de term Taxe sur la plus value omdat de meeste Nederlanders daarmee bekend zijn.
Bij een SCI waarvan het resultaat bij de aandeelhouder (zijnde een natuurlijke persoon) in de sfeer van de inkomstenbelasting belastbaar is, geldt het stelsel van de persoonlijke winstbelasting. De belastbare basis bestaat in beginsel uit de verkoopprijs minus de aanschafprijs en aftrek van bepaalde, aantoonbare kosten. Het tarief voor hen die Nederland als fiscale woonplaats hebben bedraagt 16%. Dat is aanzienlijk minder dan het tarief voor Frans (fiscaal) ingezetenen; dat bedraagt namelijk 27% (16% + 11 % sociale premies). Vanaf het vijfde jaar na de aankoop valt jaarlijks 10% van de meerwaarde vrij zodat de meerwaarde na 15 jaar niet meer belast zal worden. Daarnaast zijn er specifieke vrijstellingen, bijvoorbeeld wanneer het verkochte de hoofdverblijfplaats, résidence principale betreft.
8. Verkoop van de aandelen in de SCI
Aandeelhouders kunnen ook hun aandelen in die SCI verkopen; in feite wordt het onroerend goed dan indirect verkocht. Verkoop van aandelen in een SCI, zijnde een vennootschap die onroerend goed als voornaamste actief heeft (in het Frans: Société à prépondérance immobilière) wordt voor de heffing gelijkgesteld met Franse onroerende goederen, die vervolgens belastbaar zijn in het land van de liggingsplaats van het onroerend goed. De belastbare basis is de verkoopprijs van de aandelen, verminderd met de aankoopprijs van de aandelen of bij oprichting het ingebrachte kapitaal.
Er geldt een vrijstelling van Taxe sur la plus value zolang de totale overdrachtsprijs niet meer dan € 20.000 bedraagt. Het kan dus zeer interessant zijn om de nettowaarde van de SCI erg laag te houden.
Zodra de overdrachtssom van de aandelen een bedrag van 150.000 euro overstijgt moeten niet-Frans
(fiscaal) ingezetenen een fiscaal vertegenwoordiger aanstellen die instaat voor de voldoening van genoemde belasting.
2 exploitatie op bescheiden schaal kan bijvoorbeeld geschieden onder het regime van de micro entreprise, waarover ik u nader kan informeren.
5
9. Overgang aandelen door overlijden van de aandeelhouder Bij een erfrechtelijke overdracht van aandelen in de SCI geldt dat het erfrecht van het land geldt waar de erflater zijn of haar fiscale woonplaats had. Evenwel blijft de verplichting om in Frankrijk aangifte successiebelasting te doen. Evenals in de situaties zoals hiervoor, in §8 geschetst, wordt deze berekend op het netto deel (na aftrek van eventuele schulden) dat aan de erfgenaam toekomt. Op de nettoerfenisgedeelten zijn vrijstellingen van 50.000 tot 76.000 van kracht, afhankelijk van de relatie c.q. de aard van de verwantschap met de erflater.
Denk er aan dat ook de Nederlandse fiscus bevoegd kan zijn om successierechten te heffen en/doch dat er mogelijkheden bestaan om in voorkomend geval het in Frankrijk betaalde te verrekenen met de Nederlandse aanslag.
10. Overgang aandelen door schenking
Het nu geldende Franse recht bepaalt dat eens per zes jaar een schenking van € 50.000, vrij van Frans schenkingsrecht mag worden gedaan.
Dit geldt dus ook voor aandelen in een SCI met Frans onroerend goed. De schenking geschiedt voor een notaris in Frankrijk.
Ook de schenkingsbelasting wordt berekend over de nettowaarde van de aandelen. Eventuele extern bij een kredietinstelling aangegane financiering voor de verwerving van de onderliggende goederen is aftrekbaar mits die schuld via de schenkingsakte ten laste wordt genomen door de begunstigde.
Bij schenking van de blote eigendom wordt de schenkingsbelasting uiteraard enkel op de waarde van dat deel van de eigendom berekend. De waarde van de blote eigendom bestaat uit een percentage van de marktwaarde van de volle eigendom, welk percentage weer afhankelijks is van de leeftijd van de vruchtgebruiker op de datum van de schenking. Het spreekt voor zich dat de jongste vruchtgebruiker – statistisch gezien – geacht wordt, het langst te genieten van zijn recht, zodat dat recht voor hem meer waard is dan voor een oudere of zelfs hoogbejaarde vruchtgebruiker.
Voor de bepaling geldt een tabel, die is ingedeeld naar leeftijd van de vruchtgebruiker (< 21 tot 91 jaar en ouder). Voor de jongste categorie, dus voor begunstigden-vruchtgebruikers jonger dan 21 jaar, wordt de waarde van het vruchtgebruik op 90% gesteld (zodat de waarde van de blote eigendom op 10% van de totale marktwaarde gesteld wordt). Voor de oudste leeftijdscategorie (91+) geldt een waarde van het vruchtgebruik van nog slechts 10% gesteld (respectievelijk 90% voor de blote eigendom).
Ook hier geldt het in de 2e alinea van §9 gestelde over de heffingsbevoegdheid van de Nederlandse fiscus.
11. ISF, ‘impôts de solidarité sur la fortune’
Ook over de Franse vermogensbelasting, ISF, schreef ik eerder. In het kort komt het erop neer dat deze jaarlijks verschuldigd is zodra het netto vermogen meer dan € 760.000 (grensbedrag voor 2007 ) bedraagt. Bent u vanuit fiscaal oogpunt nietingezetene van Frankrijk dan is deze belasting gebaseerd op uw in Frankrijk gesitueerde vermogen.
In geval van een SCI gaat het dus om uw aandelen daarin en uw eventuele rekening-courantvordering op de SCI. Boven een belastbaar vermogen van 760.000 euro geldt een progressief tarief tussen 0,55 en 1,8%.
12. Jaarlijkse 3%-belasting
Vennootschappen die in Frankrijk rechtstreeks of via een tussenvennootschap onroerende goed bezitten, zijn in beginsel ieder jaar een belasting van 3% op de marktwaarde van deze Franse onroerende goederen of rechten op onroerende goederen verschuldigd; la taxe annuelle de 3%. Onder voorwaarden kan hiervan vrijstelling verkregen worden.
13. Alsnog een SCI oprichten
Lijkt de SCI u een interessante optie maar bent u al eigenaar van onroerend goed dan kunt u overwegen om alsnog een SCI op te richten waarna het onroerend goed wordt ingebracht. Dit kan op meerdere wijzen.
apport a titre onéreux: ofwel ‘inbreng onder bezwarende titel’, waarvan sprake is wanneer bijvoorbeeld het onroerend goed wordt ingebracht tegen betaling van een koopsom aan de inbrenger of wanneer op het onroerend goed een hypotheek rust.
In dit geval zijn Franse registratierechten hetzij Franse BTW verschuldigd.
apport pur et simple: de ‘gewone inbreng’ van het onroerend goed in het kader van de oprichting van een SCI, waardoor de inbrenger aandelen van de SCI verkrijgt. Mits de SCI niet aan de Franse vennootschapsbelasting onderworpen is, zijn over deze inbreng zijn geen Franse registratierechten verschuldigd.
Naast de al dan niet verschuldigde registratierechten dient rekening te worden gehouden met kosten voor het opstellen van de statuten, de salaire du conservateur des hypothèques en – vaak veel belangrijker – het betalen van de Taxe sur la plus value.
Conclusie
Zoals uit bovenstaand relaas blijkt kán de oprichting van een SCI heel voordelig zijn. De keuze wordt echter beïnvloed door een complex van factoren, zoals de waarde van het onroerend goed, het aantal (beoogde) eigenaren/aandeelhouders en hun wensen en verwachtingen, de fiscale woonplaats van de aandeelhouders et cetera. Er is dan ook maar een conclusie mogelijk? Hebt u ook oren naar “een SCI’tje”, leg die oren dan eerst te luisteren bij een ter zake kundig adviseur Hoewel zorgvuldig samengesteld, aanvaardt de auteur geen aansprakelijkheid voor zet- of typfouten en gebreken in de informatie verstrekt via dit artikel
Tekst overgenomen met toestemming van de oorspronkelijke auteur, Mr Isabelle Flipse, juridisch adviseur voor Frankrijk en Nederland. Dit artikel is verschenen in “Fanfare” (nr. …./2007), het periodiek van de Federatie van Nederlandse Verenigingen in Frankrijk. Op verzoek van de auteur onderstrepen wij dat wetgeving aan wijziging onderhevig kan zijn en dat aan dit artikel derhalve geen rechten kunnen worden ontleend. Laat u zich, alvorens besluiten te nemen, altijd informeren door een terzake kundig adviseur.”
|
