|
“Uit is goed voor U” geldt ook voor de franse campagne. In het zomerseizoen keuze ten overvloed: dorpsfeesten, brocantes, comices agricoles en allerlei sportieve manifestaties. Buiten het seizoen is er ook keus, maar moeilijker op te sporen. De regionale kranten en websites verschaffen U dan de nodige informatie. Van de regionale maandmarkten, chou-croûte en paëlla avonden tot vernissages, toneelvoorstellingen en muziekuitvoeringen.
In een voorlopig koopcontract wordt het Urbanisme als wettelijke ontbindende voorwaarde benoemd. Mocht blijken dat er factoren zijn die het huis ongeschikt voor zijn normale bestemming maken, dan mag de koper zonder “straf” van de aankoop afzien. Er zijn 2 mogelijkheden:
De Notaris vraagt de renseignements d’urbanisme op, hierin staat alles wat bekend is omtrent het pand en zijn directe omgeving, bv de geplande vuilstort, hoogspanningslijn of afrit van de autoroute.
Is het voor U een voorwaarde dat U de schuur van het huis tot woonruimte mag verbouwen, dan laat U dit in het voorlopig koopcontract opnemen als clause suspensive. De Notaris vraagt dan een certificat d’urbanisme aan onder vermelding van uw specifieke wensen. Als het antwoord positief is, dan mag U de schuur verbouwen, onder voorwaarde dat U een bouwvergunning aanvraagt, die in overeenstemming is met de ter plaatse geldende voorschriften, en eventuele beperkingen, zoals een historisch monument in de buurt, of bepaaalde lokale voorschriften. Dit vindt U allemaal terug in het CU (= certificat d’urbanisme). De Fransen zijn gek op dit soort afkortingen.
Van Usufruit (F) naar Vruchtgebruik (NL) maken we een elegante overgang van de U naar de V.
In het franse erfrecht (als er geen speciale maatregelen getroffen zijn) erft de langstlevende vaak van het onroerend goed een deel in volledig eigendom en een deel in vruchtgebruik. Van dit laatste deel erven de kinderen dan de nue propriété (= bloot eigendom). De langstlevende mag het huis dan zelf bewonen, of verhuren; De inkomsten hiervan zijn volledig voor de vruchtgebruiker, evenals de lasten. Verkopen kan alleen met instemming van zowel de blooteigenaar als de vruchtgebruiker. De opbrengst wordt dan verdeeld volgens een vaste tabel, hoe ouder de vruchtgebruiker, hoe minder zijn deel waard zal zijn. Overlijd de vruchtgebruiker dan verwerft de blooteigenaar het volledig eigendom van zijn deel, vrij van successierechten. Het kan dan ook interessant zijn een huis volgens deze formule aan te kopen. De ouders kopen het vruchtgebruik, de kinderen het bloot eigendom; Hoe jonger de ouders, hoe lager de waarde van het bloot eigendom.
Verkopen en Viager (op lijfrente) is in Frankrijk een mogelijkheid voor de verkoper om zijn oudedagsinkomen te verhogen. Deze formule is voor zo ver ik weet in Nederland niet toegestaan.
Het principe werkt als volgt:
De verkoper verkoopt en viager libre of en viager occupé, sur une ou deux têtes.
Bij viager libre levert hij het huis direct vrij op, en kan de koper het betrekken.
Bij viager occupé blijft hij het huis bewonen in principe tot zijn overlijden.
Une ou deux têtes: de maandelijkse rente wordt betaald tot de enige eigenaar (1 hoofd) of de beide eigenaren (2 hoofden) overleden zijn.
De aankoop wordt gedaan in 2 delen: een bouquet (vast bedrag) dat varieert met occupé of libre, 1 of 2 têtes, de leeftijd van de eigenaar, en de hoogte van de maandelijkse rente. Deze rente wordt betaald tot het overlijden van de eigenaar, en de meeste onderhoudslasten zijn voor rekening van de koper.
Mocht de verkoper geen “haast” hebben, dan kan het een kostbare zaak worden. Het beroemdste voorbeeld is Jane Calmant uit Arles, die van Gogh nog gekend heeft. Zij verkocht haar huis en viager rond haar 70e , en werd 124 !! De notaris die haar huis kocht was toen al lang en breed overleden!
De moraal:
Een goede zaak voor een investeerder; Voor de aankoop van één huis en viager blijft het een gok.
Vice caché (= verborgen gebrek). We gaan weer even naar het voorlopig koopcontract. Hierin staat dat de verkoper nergens voor verantwoordelijk is, ik zeg altijd: Voor niets, nul, niemendal, nergens voor !! Tot grote pret van de franse notarissen die dit stukje nederlands inmiddels begrijpen! Dit is niet helemaal waar, want de verkoper is wel verantwoordelijk voor verborgen gebreken, waarvan hij (bewijsbaar) op de hoogte was; Dus: Voor niets, nul, niemendal, nergens voor !
De Varkensgriep deed de verkoop van frans varkensvlees (te) drastisch dalen, dus spreken we nu keurig van Grippe A. Bovendien grepen Egypte en Iran de gelegenheid aan om alle varkens af te slachten en te vernietigen. “Onze” Indonesiers zijn gelukkig wijzer: Sateh babi blijft heerlijk!
Voor Verzekering verwijs ik U eenvoudig naar de A van assurantie (inmiddels herzien en opgepoetst).
Een laatste tip: Op 4 en 5 juli organiseert de Kiwanis Club Autun (waar ik lid van ben) het jaarlijkse europese kampioenschap van de boules carrées (vierkante ballen) in de schuine straatjes rond de Cathédrale van Autun. Zeer verrassend en apart voor de reguliere “ronde” boules speler !
En natuurlijk het 40e Fête des Myrtilles (ik hoor de champagnekurken al knallen) in Glux en Glenne, op 8 en 9 augustus, bosbessenplukkers van harte welkom (ervaring niet vereist)!
Volgende keer de W, X, Y en Z, oef !
Joost Kubbe,
www.immoboulevard.com
kubbe@immoboulevard.com
PS: Joost draait ook verzoeknummers. Vraagt U maar!
|
